LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS


Lors d’une vente immobilière, un certain nombre de diagnostics doivent être obligatoirement présentés à l’acheteur. Procéder au diagnostic immobilier consiste à faire passer un contrôle technique à votre bien, qui sera évalué selon différents critères préétablis.

L’ensemble de ces diagnostics doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente lors de la cession d’un bien.


1/ LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

Dans le cadre d’une vente, les critères sont :

    • La performance énergétique (DPE)
    • Le risque d’exposition au plomb
    • La présence ou l’absence d’amiante
    • L’état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans
    • L’état de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans
    • L’état des risques naturels et technologiques.
    • La présence ou non de termites
    • L’état de l’installation d’assainissement non collectif pour les maisons individuelles.

Le cas de la surface loi Carrez :
Si la mesure de la superficie privative, appelée surface loi Carrez, n’entre pas dans le champ des diagnostics techniques, elle reste une information obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété.

L’idéal est de réaliser les diagnostics le plus en amont possible de la vente afin de lever des décalages de vente lorsque des réparations ou mises aux normes sont obligatoires avant celle-ci ; de même certains diagnostics sont obligatoires dès la publication de l’annonce immobilière (ex : DPE, diagnostic de performance énergétique).

Le diagnostic immobilier : est-ce obligatoire ?

L’ensemble de ces diagnostics doivent être regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse de vente lors de la cession d’un bien.

À savoir :
Une fois l’acte authentique de vente signé, si les diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement sont manquants et qu’un défaut apparaît concernant l’un de ces éléments, l’acquéreur peut poursuivre le vendeur pour vices cachés. Cette démarche peut conduire à l’annulation de la vente ou à la restitution d’une partie du prix de vente.

Le diagnostic immobilier : qui le réalise ?

À l’exception du diagnostic des risques naturels et technologiques, qui peut être réalisé directement par le propriétaire du bien, les autres diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur professionnel.

Le Code de la construction et de l’habitation précise que le diagnostiqueur doit présenter des « garanties de compétence » et disposer d’une « organisation et de moyens appropriés ».

Par ailleurs, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) rappelle que les diagnostiqueurs sont tenus de faire preuve d’indépendance et d’impartialité tant à l’égard du propriétaire que de l’agence immobilière mandatée par ce dernier afin de vendre ou louer son bien.

Autant d’obligations qui doivent vous encourager à bien choisir votre professionnel. Pour vous aider dans votre choix, vous pouvez consultez l’annuaire public recensant les diagnostiqueurs immobiliers titulaires d’un certificat de compétence en cours de validité.

Le diagnostic immobilier : combien ça coûte ?

Sachez que le prix des diagnostics est fixé librement par chaque professionnel. Toutefois, il doit prendre en compte la surface du bien évalué.

Si un diagnostiqueur vous propose un prix bien inférieur à celui pratiqué par ses concurrents, la méfiance est de mise. Ce prix attractif peut annoncer des insuffisances, tant au niveau de la qualité que de la fiabilité de la prestation proposée.

Le diagnostic immobilier : qui le paye ?

Dans le cadre de la vente d’un bien, le diagnostic est par défaut acquitté par le vendeur, mais acquéreur et vendeur peuvent convenir d’une prise en charge partagée de la prestation, voire à la seule charge de l’acquéreur.


2/ Les différents types de diagnostics obligatoires
DANS TOUS LES CAS :

Diagnostic plomb – CREP

Constat de risque d’explosion au plomb.
Validité illimitée si négatif.

Ce diagnostic permet d’identifier la présence de plomb, généralement dans les anciennes peintures d’un logement. Les appartements ou maisons concernés sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Le CREP est alors obligatoire et doit être réalisé avant la mise en vente ou location. Il doit être accompagné d’une notice résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre.

Le diagnostiqueur doit vérifier : Les revêtements du logement y compris extérieurs : Peintures anciennes, plâtre, volets. Ainsi que ses annexes si elles sont destinées à un usage courant (ex : sellier).

5 catégories pour identifier le taux de plomb :

    NM : Non mesuré pour les matériaux neuf (ex : fenêtre en PVC).

    Niveau 0 : Absence de plomb.

    Niveau 1 : Présence de plomb, revêtement non dégradé ou non visible.

    Niveau 2 : Présence de plomb, revêtement en état d’usage.

    Niveau 3 : Présence de plomb, revêtement dégradé.



Si le constat met en évidence un Niveau 3 le propriétaire ou l’exploitant du bien doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie de l’immeuble concernée.

En cas de location, le propriétaire doit procéder à des travaux de rénovation. Sinon sa responsabilité pénale peut être engagée.

En cas de vente, Si le vendeur ne fournit pas le diagnostic et que l'acquéreur découvre la présence de plomb dans son logement, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés).

Diagnostic amiante

État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante.
Validité illimitée si négatif.

Il est obligatoire pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Tous les bâtiments sont concernés, quel que soit leur usage (habitation, commerce), aussi bien les logements individuels que les immeubles collectifs, et aussi bien les parties privatives que les parties communes.

Le périmètre du diagnostic amiante est étendu depuis le 1er avril 2013, notamment aux matériaux extérieurs (toitures, bardages, conduits en toitures et façades). Les diagnostics établis antérieurement doivent donc être complétés. Pour savoir si un diagnostic amiante réalisé dans le passé peut encore être utilisé, il convient de toujours interroger un diagnostiqueur.

Lorsqu’il y a des travaux à réaliser, il faut procéder à un diagnostic amiante avant travaux. La différence avec les autres diagnostics est qu’il est réalisé par des sondages destructifs. Le diagnostiqueur étudie et procède, si besoin, à l’analyse en laboratoire de certains composants.

Diagnostic électricité

État de l’installation intérieure de l’électricité si installation de plus de 15 ans.
Validité 3 ans.

Ce diagnostic n’a pas pour but de mettre aux normes actuelles une installation électrique ancienne, mais de vérifier qu’une installation électrique existante ne présente pas de dangers d’électrisation, ni de risque d‘incendie. Il permet d’éviter des accidents provoqués par une installation défaillante.

Le vendeur d’un bien immobilier n’a pas d’obligation de faire les travaux. Un bailleur devra au minimum entamer les travaux pour supprimer les principales anomalies.

Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d’habitation d’un immeuble et leurs dépendances, selon un mode réglementé.

L’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie l’existence et les caractéristiques :

    D’un appareil général de commande et de protection et son accessibilité.

    D’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique.

    D’un dispositif de protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs, sur chaque circuit.

    D’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.




Le diagnostic identifie :
    Les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension.

    Les conducteurs non protégés mécaniquement.


Diagnostic gaz

État de l’installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans.
Validité 3 ans.

La réalisation de ce diagnostic permet d’identifier les anomalies et le cas échéant de couper son alimentation en cas de danger grave.

Le diagnostic est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d’habitation d’un immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé.



Il doit contenir la description de l’état :

    Des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique alimenté par le gaz.

    Des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et de leurs accessoires.

    De l’aménagement des locaux où fonctionne et les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.




Le diagnostiqueur classe les anomalies identifiées 3 grandes catégories :
    A1 anomalie à prendre en compte ultérieurement

    A2 anomalie nécessitant une réparation à brève échéance

    A3 DGI, danger grave et immédiat nécessitant l’interruption immédiate de la fourniture de gaz

Dans le cas d'une anomalie de type A2 ou DGI, les travaux de mise aux normes sont obligatoires pour le propriétaire.

Si le vendeur ne fournit pas le diagnostic et que l'acquéreur découvre la présence de dysfonctionnement de son installation de gaz, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal d'instance pour vices cachés (défauts cachés).

Au-delà de cet aspect, la non prise en compte des anomalies de type A2 et DGI fait courir un risque réel et fort d’intoxication ou d’explosion. Au-delà de la problématique de la garantie pour vice caché, la responsabilité pénale du vendeur pourrait être engagée en cas de mise en danger de la vie d'autrui.

Diagnostic termites

État relatif à la présence de termites (Logements dans zone à risque).
Validité 6 mois.

En cas de vente d’un immeuble bâti (maison individuelle ou copropriété) dans une des zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral, un état relatif aux termites, datant de moins de six mois et établi par un expert, doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente notarié. Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.

L’état relatif à la présence de termites doit identifier l’immeuble concerné, indiquer les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas.

En l’absence de l’état relatif aux termites en cours de validité lors de la signature de l’acte de vente notarié, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ; il demeure responsable si l’acquéreur découvre la présence de termites.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Diagnostic de performance énergétique, sauf pour VEFA (Logement en état de futur achèvement). Validité 10 ans.

Le diagnostic est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement. Il concerne les bâtiments ou parties de bâtiments clos et couverts, maisons individuelles ou immeubles d’habitation.

Il indique, soit la quantité d’énergie consommée, soit la quantité estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

Le bien diagnostiqué est classé par une étiquette suivant une grille d’évaluation de la performance et par une seconde étiquette indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d’énergies estimées ou relevées.

Le DPE est accompagné de recommandations d’améliorations. Son contenu varie selon l’âge et les caractéristiques du bien vendu :

    Logement dans un immeuble collectif qui bénéficie d’un dispositif de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude : Le vendeur doit fournir la quantité annuelle d’énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif.

    Immeubles bâtis avant le 1er janvier 1949 : Le vendeur ou le bailleur doit fournir les factures d’énergie sur 3 ans, afin d’établir le DPE.

    Immeubles bâtis après le 1er janvier 1949, avec chauffage et eau chaude individuelle : Le diagnostiqueur procède après de nombreux relevés à une estimation du DPE avec une méthode 3CI validée par l’ADEME.


Le DPE n’est pas obligatoire dans les cas suivants :
    Constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation n’excédant pas 2 années, bâtiments indépendants dont la surface, hors œuvre brute, est inférieure à 50 mètres carrés.

    Monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine.

    Bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage d’un foyer ouvert.

État des risques et pollutions (ERP)

Risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon permettant de savoir si le logement est situé dans une zone à risque.
Validité 6 mois.

Il est réalisé selon un formulaire réglementaire et doit dater de moins de 6 mois lors de la signature par l’acquéreur ou le locataire. L’absence d’ERP peut entraîner la nullité de l’acte de vente ou du bail.

Attention, l’État des Risques et Pollutions - ERP n’est pas obligatoire dans tous les cas. Pour qu’il y ait obligation de réalisation de l’ERP, il faut que l’immeuble bâti ou non-bâti vendu ou loué soit :

    Situé dans une commune possédant au moins un Plan de prévention des risques (PPR), naturels (PPRN), miniers (PPRM) ou technologiques (PPRT), et que cette commune soit recensée dans un arrêté préfectoral listant les communes à risque.

    Soit situé en zone de sismicité 1

    Soit situé sur un Secteur d’information des sols (SIS).

    Soit situé en zone de Radon classée en niveau 3.


L'objectif du diagnostic immobilier État des Risques et Pollutions (ERP) est de vérifier que l’immeuble bâti ou non bâti est situé dans le périmètre de Plan de prévention des risque (PPR) naturels (PPRN), minier (PPRM) ou technologique (PPRT). L'ERP renseigne aussi sur le statut de ce Plan de prévention des risques et si des travaux liés au(x) risque(s) sont prescrits pour le bien.

L'ERP situe aussi le bien par rapport au risque sismique ainsi qu’aux secteurs d’information sur la pollution des sols.

L'exposition au risque de radon doit obligatoirement être mentionnée si le bien immobilier se situe dans une commune où le diagnostic immobilier radon est obligatoire. En cas d’absence d’État des Risques et Pollutions (ERP) ou d’erreur dans son contenu, l’acquéreur ou le locataire sont fondés à demander par voie judiciaire la nullité de l’acte ou du bail.

Présence d’un risque de mérule lorsque le logement est situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté.

Il n'y a pas d’obligation de réaliser un diagnostic mérule en cas de vente immobilière.

En revanche, le propriétaire est soumis à une obligation d'information de l'acquéreur. Cela signifie qu’il doit lui transmettre toutes les informations dont il dispose sur une éventuelle présence de mérule.

Par ailleurs, certaines localités sont identifiées comme infestées de mérule par arrêté préfectoral. Même dans ce cas-là, le propriétaire n’est pas obligé de faire un diagnostic mais il est tenu d'en informer l'acquéreur même si la maison n'est pas infectée.

Néanmoins en cas de doute sur la présence de mérule (traces d'humidité ou d'infiltrations dans les murs, présence d'odeur de champignon, situation de la commune en zone à risque, traces blanches ou poussières orangées sur le bois, parties de bois gondolées ou ramollies, logement abandonné et mal aéré depuis longtemps), le vendeur a grand intérêt à faire réaliser un diagnostic mérule de manière à ne pas pouvoir être attaqué pour vice caché et voir la vente annulée.

Les différents types de diagnostics obligatoires :
DIAGNOSTICS SUPPLEMENTAIRES

POUR UNE VENTE d’un BIEN IMMOBILIER dans une COPROPRIETE :


Attestation de superficie
Loi Carrez
Surface privative du lot de copropriété (Loi Carrez)

Loi Boutin
Surface habitable
Outre ces diagnostics concernant les lots en vente, Il faut aussi fournir les diagnostics concernant les parties communes de l'immeuble.

VENTE d’une MAISON INDIVIDUELLE

Diagnostic assainissement
État de l’installation de l’assainissement s’il n’est pas collectif : Tout système d’assainissement non raccordé au réseau public.
Validité 3 ans.

Le diagnostic assainissement qui porte sur le contrôle des installations d'assainissement non collectif et a pour but :

    De protéger l’acheteur d’un bien immobilier et d’éviter pour le vendeur le recours à sa responsabilité contractuelle,

    D’améliorer l'état des installations puisque les travaux de mise aux normes éventuellement nécessaires doivent être obligatoirement réalisés.
Comme tous les diagnostics, ce diagnostic doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Le diagnostic assainissement est obligatoire dès lors que vous vendez un logement non-raccordé au réseau d'assainissement de la commune.

Il concerne donc principalement les maisons individuelles avec fosse septique, fosse toutes-eaux ou micro-station d'épuration, mais aussi les filières alternatives à filtre compact ou plantées.

A la suite de son contrôle, la commune consigne les observations réalisées au cours de la visite dans un rapport de visite et évalue les risques pour la santé et les risques de pollution de l'environnement présentés par l'installation.

La commune établit, dans le rapport de visite, si nécessaire :
    Des recommandations à l'adresse du propriétaire sur l'accessibilité, l'entretien ou la nécessité de faire des modifications En cas de risques sanitaires et environnementaux dûment constatés, la liste des travaux classés, le cas échéant, par ordre de priorité
En cas de problèmes constatés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont donc nécessaires.

Ces travaux de mise en conformité de l'installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière.

Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente.

ANNEXES